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商改住 應注意的三大風險

時間:2011-04-26 17:19:46    來源:    瀏覽次數:    我來說兩句() 字號:TT

投資分析

  投資“商改住”應

  關注出租回報率

  很多“商改住”項目被定位為投資型公寓,買家收房之后可以立即出租,每月都可以獲得不菲的租金,如果房價上漲又可以賣出獲利。

  因此買家在投資之前一定要衡量該房源的出租回報率,只要出租回報率夠高,無論是高水電費還是高管理費,都可以轉嫁給租客來承擔。

  首先該項目所屬的區域要比較繁華,此外還要求租客的承受能力比較高。這類公寓大部分單價在20000元/平方米以上,40平方米的單房投入成本高達80萬元,按照5%的年出租回報率計算,每月租金也要3000多元。

  專家表示,這樣的區域主要分布在天河北路、體育中心、花園酒店附近。珠江新城是具有潛力的區域,但是現在該區域出租房源供應量較大,出租回報率暫時還比較低。

  禁“商改住”不會影響樓價

  業內人士認為,“商改住”項目大多是小戶型單位,禁止該類項目后可能導致廣州中小戶型單位稀缺現象,進而推動該類房源的價格。

  滿堂紅地產研究部經理周峰卻認為,目前廣州市場中小戶型單位供應還算充足;特別是在2006年年中后建設的小戶型比例大幅增加,禁“商改住”不會影響樓價。

北京“商改住”將遭禁 廣州“商改住”仍普遍

  昨日,北京市政府發布通知稱,從本月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目,一律禁止分層、分單元以“酒店式公寓”名目作為住宅銷售。

  記者調查發現,“商改住”項目在廣州也很普遍,且一些樓盤披著住宅的外衣在出售“商改住”項目。

  按產權年限來確定

 

  在廣州,“商改住”項目一般都冠以“公寓”或者“酒店式公寓”的名稱。但是單從名稱上并不能完全確定。

  一些“公寓”項目可能是純住宅物業,如位于天河的萬菱君臨國際公寓。也有一些并不標明“公寓”或者“酒店式公寓”的項目實質卻是“商改住”項目,如位于大學城的新樓盤——大學時光。

  此外,即使同是“商改住”項目,使用年限也有所不同,如位于海珠區的達鏢國際,產權為50年,珠江新城的富力國際公館的產權卻只有40年。

  興業地產工商鋪總監朱輝告訴記者,項目到底是“酒店式公寓”還是“商改住”項目,主要還是看產權年限,那些產權為40年或者50年的住宅項目一般都是“商改住”。

  “商改住”藏三大風險

  “商改住”對于買家來說具有一定的風險,朱輝估計,短期內廣州肯定不會追隨北京的步伐來限制“酒店式公寓”或者“商改住”項目,因此主要還是要靠買家自己來衡量其中的風險。

  “商改住”項目除了產權較短之外,還潛藏著三個方面的風險。首先,“商改住”項目往往都不帶學位,因此那些以買學位為目的的購房者一定要規避這樣的項目。另一方面,“商改住”項目的水、電費往往都是按照商業項目標準來收取,如某酒店式公寓的水、電費標準是民用水電費標準的2倍。此外,一些號稱商住兩用的“商改住”項目的管理費也會比較高,位于大學城的一個“商改住”項目管理費要2.5元/平方米/月。

  除了這些非常明顯的風險之外,朱輝還告訴記者,購買這種“商改住”項目的往往是投資者,基本上都不是長期持有,因此需要考慮轉手的問題。首先這種“商改住”項目接盤的買家肯定要比住宅少,市場并不活躍,一旦房價下跌,出手的難度會很大。此外,這種“商改住”的物業在轉手的過程中,相關費用按照商用物業來計算,商用物業轉讓的契稅要3%,而普通住宅轉讓的契稅一般只要1.5%。此外商用物業轉讓還要征收營業稅、土地增值稅等。

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